Центральный банк России анонсировал введение макропруденциальных лимитов на выдачу ипотечных займов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и нецелевых кредитов под залог недвижимости. С 1 октября 2025 года банки ограничат долю таких займов клиентам с высокой предельной долговой нагрузкой (ПДН). По данным регулятора, в сегменте ИЖС более 40 % выдач приходится на заемщиков с ПДН выше 50 %. Мера направлена на снижение системных рисков и защиту граждан от чрезмерной закредитованности, а также укрепление финансовой устойчивости банковской системы. Эксперты отмечают, что нововведение может скорректировать спрос в эконом- и комфорт-классах, но повлияет незначительно на премиальный сегмент. В материале ALLE News разбираемся в деталях новой политики, мнениях профильных специалистов и прогнозах на ближайшие годы.

Почему решили ограничить ипотеку на частные дома

Согласно официальному пресс-релизу ЦБ РФ, высокая доля займов с ПДН свыше 50 % создает угрозу массовых невозвратов при сохранении повышенных ставок. После рекордных темпов выдачи в 2022–2023 годах кредитная нагрузка семей достигла максимума за последние десять лет. Ключевая ставка, оставаясь в диапазоне 7–8 %, удерживает кредитную активность на низком уровне, но сегмент ИЖС продолжает демонстрировать рост заявок.

  • Ограничение доли займов с ПДН > 50 %
  • Снижение общего уровня системных рисков
  • Поддержка качества кредитного портфеля банков

Анализ мнений застройщиков и банков

  1. Вячеслав Котлов, HalleHouse: «Ограничения снизят закредитованность, банки защитят себя от дефолтов, а выдача в эконом-сегменте упадет».
  2. Александр Кальсин, АПС ДСК: «МКД понятнее для кредиторов, ИЖС требует строгих проверок качества и ликвидности».
  3. Максим Лазовский, «Дом Лазовского»: «Льготная семейная ипотека (с эскроу) превысила 80 % рынка, поэтому на стандартные продукты ограничения почти не отразятся».
  4. Руслан Хабусов, Ecolife: «Сокращение ипотечного предложения может привести к «сближению» комфорт-класса с экономом и росту доли премиум-жилья».

Возможные последствия для рынка недвижимости

Сегмент Текущее влияние Ожидаемые изменения
ИЖС (эконом) Высокая нагрузка Снижение выдач
ИЖС (комфорт) Умеренный Смещение характеристик
Премиум-сегмент Низкая Без существенных потерь
  • Улучшение качества застройки в долгосрочной перспективе
  • Рост конкуренции среди наименее рискованных проектов
  • Стимул для разработки новых ипотечных программ

Итоги и прогнозы

Введение лимитов ЦБ — шаг к укреплению финансовой устойчивости и снижению рисков массовых невозвратов в сегменте ИЖС. Ключевая ставка продолжает снижаться, что вместе с новыми лимитами позволит банкам совершенствовать методики оценки платежеспособности незнакомых заемщиков. Аналитики ожидают, что пул качественных проектов станет расти, а недобросовестные девелоперы постепенно уйдут с рынка. Для заемщиков важно учитывать изменения в кредитной политике и заранее готовить документы, подтверждающие стабильный доход и низкую долговую нагрузку.

Источник: РИА

Читайте также:

Кризис или разворот? ЦБ обещает ключевую ставку 12–13% к 2026

ЦБ снизил ключевую ставку до 18% годовых: что ждать рынку

Новая Москва возглавила рынок новостроек по числу сделок